Quais as funções de um porteiro?


O tema Portaria e as funções do Porteiro estão sendo discutidas por conta de um cenário atual que exige cada vez mais a profissionalização do Porteiro, principalmente por 2 fatores: a habilidade cada vez mais exigida para o uso de tecnologias, como por exemplo softwares de entrega de correspondências, cadastro de moradores, uso de ferramentas de aplicativos adquiridos pelo condomínio e ainda, a questão do controle de acesso nos condomínios. 

Sem contar as características pessoais que influenciam nas suas atividades diárias, que podemos listar aqui a cordialidade, a postura, a expertise de lidar com inesperado, e ser organizado

Mas, e o que cabe ao porteiro?

Cabe ao Porteiro autorizar ou não a entrada de visitantes, prestadores de serviços e funcionários das unidades; bem como registrar as informações exigidas como nome, horário de entrada e saída.

É o Porteiro que recebe, organiza e, em alguns condomínios, gerencia a entrega de correspondências dos moradores.

Ele deve estar atento e perceber se algo está saindo da normalidade e avisar o síndico pelos canais de comunicação pré-estabelecidos e ainda registrar no livro de ocorrências de funcionário do condomínio.

Quanto o assunto é segurança, em casos de assaltos, geralmente o porteiro é sempre o primeiro a ser dominado pelo assaltante, então para evitar maiores transtornos e não dar chance para o azar, lugar de porteiro é na Portaria.

Também não deve temer barrar possíveis visitantes, afinal, liberar ou não pessoas depende apenas dos moradores – o porteiro executa as ordens que lhe foram dadas. Não é ele quem decide! 

Para que o Porteiro execute suas atividades de forma adequada, o condomínio deve também dar condições ao profissional como: portaria blindada, ventilada e com espaço confortável; linha telefônica; encaminhar periodicamente o profissional a cursos de reciclagem para que se mantenha atualizado; deixar claro os procedimentos e regras do condomínio; e ainda disponibilizar telefones de emergência como polícia, bombeiros, administradora, síndico, delegacia próxima e ainda, os prestadores de serviços da área comum do condomínio, como manutenção de elevadores, por exemplo.

O que percebemos também é algumas pessoas acabam abusando da figura do Porteiro, e solicitando pequenos favores, o que pode configurar acúmulo de funções;
Vejam, não se deve pedir ao Porteiro que descumpra as regras do condomínio; que carregue sacolas de compras; manobre carros na garagem; “fique de olho” nas crianças; que sempre libere determinada pessoa sem avisar o morador; e ainda que guarde chaves das unidades ou de automóveis na portaria. 

Um bom Porteiro deve manter um relacionamento cordial e simpático com os moradores, evitando a todo custo deixar a portaria desassistida; deve ainda colaborar para o cumprimento do regulamento interno e ainda alertar o zelador e o síndico sobre irregularidades ocorridas durante o seu horário de trabalho.

Se você é Porteiro, deve ainda ter atenção para os seguintes aspectos pessoais:

esteja sempre com o uniforme bem passado, com a barba e o cabelo cortado, uma boa imagem pessoal, em qualquer profissão passa segurança e respeito. Pense nisso!

Não mantenha conversas com demais funcionários na portaria ou em áreas comuns por tempo demasiado;

Não comente, fora do local de trabalho, sobre o seu cotidiano no condomínio;

Zele pelos equipamentos disponibilizados para suas atividades diárias.

Você é a Porta de entrada do condomínio! Gentileza e cordialidade causam sempre uma boa impressão!

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A importância do seguro condominial.



Olá,
Hoje vamos tratar sobre o tema seguro condominial.

E para instigar você, vou fazer alguns questionamentos:

  • Qual a legislação que rege o seguro obrigatório no condomínio?
  • Quais os riscos de eu não adequar valor da apólice/prêmio com a real necessidade do condomínio?
  • Qual a responsabilidade do síndico caso ele não realize o seguro da forma correta, e esquecer ou não quiser incluir algumas coberturas?
  • O que devo exigir no corretor e da corretora na hora de fechar o seguro?

Você já pode perceber que esse assunto é sério e bem importante. Falar sobre seguro condominial é um tema complicado quando não se tem o seguro de forma adequada, mas pode ser um tema leve e agradável se você está num condomínio que tem um síndico preocupado e atento a legislação. 

Bem, a legislação que rege o seguro condominial é o Código Civil de 2002, onde no Art. 1.346, está exatamente assim:  “É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial”. Isto posto fica clara a obrigatoriedade e tamanha importância.

O que percebemos é que quando apresentamos aos síndicos ou os orçamentos, ocorre que, às vezes,  o interesse e a ideia de “economizar” na compra do seguro é tentadora. Claro que, para muitos condomínios, desprender valores altos pode “assustar” o caixa do condomínio e por isso um planejamento orçamentário é sempre a melhor saída.

Deixar o seguro de lado, ou ainda não adequar as necessidades reais do condomínio também pode gerar problemas quando o sinistro ocorre, e aí os prejuízos podem ser maiores ainda. Então, não basta fazer por fazer, não é uma ideia inteligente. 

Caso o síndico, por decisão própria, não contrate o seguro, ou ainda o faça de forma incompleta, segundo o código civil,  ele responde com patrimônio pessoal no caso de acontecer algum acidente.

O Corretor de seguros é a pessoa indicada para avaliar os riscos, e aqui não falo apenas de incêndio, no qual a lei trata diretamente, mas também das garantias para os demais riscos que ameaçam a sua existência e funcionamento de equipamentos, por exemplo. Exija do corretor e da corretora uma avaliação completa e que atenda exatamente as necessidades.

Quando um morador contrata um seguro da sua unidade, estão assegurando seu conteúdo, não o prédio. 

Temos muitos casos para contar a vocês, a maioria bem sucedidos, mas também alguns bem desastrosos.

Na Administradora CMPremium, temos funcionários que poderão lhe ajudar desde o planejamento orçamentário para a contratação do seguro, até o fechamento de sua apólice. Conte com a gente!

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ASSEMBLEIA DE CONDOMÍNIO

Quem mora em condomínio deve saber que a maioria das decisões do Condomínio devem ser tomadas em Assembleia. Isto porque o momento da Assembleia é solene e, por ter um rito peculiar, garante a transparência e efetividade nas deliberações da comunidade condominial.

É na Assembleia Condominial que tudo acontece e é decidido. Segue alguns pontos do Código Civil que tratam deste assunto:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I – convocar a assembléia dos condôminos;

2O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.

Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

  • 1oSe o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
  • 2oSe a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

Art. 1.351. Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção e do regimento interno; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos condôminos.

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.          (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.

Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

Mas porque as pessoas não gostam de participar deste importante momento? Muito se deve ao fato de não entenderem a importância, as assembleias muitas vezes são mal organizadas e também porque alguns condôminos assumem uma liderança negativa, deixando o momento conturbado. O ideal é que a Assembleia seja clara, objetiva e que as ideias sejam ouvidas com respeito, assim, garante-se deliberações assertivas, sem brigas ou pressões.

Como há muitos detalhes que envolvem o momento da Assembleia e estes precisam ser entendidos, no dia 17/07/19 aconteceu a Palestra ASSEMBLEIA CONDOMINIAL, com o advogado Luciano Souza,  da CM Baiak Advogados Associados, a convite da Administradora CM Premium.

Na palestra, foram abordados todos os aspectos importantes que envolvem uma assembleia, desde a pauta, edital de convocação, até todos os pontos obrigatórios e importantes a considerar para que o ato seja corretamente conduzido, protegendo o Condomínio de qualquer problema.

Assista o vídeo e veja como foi. Fique atento à nossa agenda e participe de nossos encontros. Contribua para o bom debate de ideias na Comunidade Condominial.

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ASSEMBLEIA DE CONDOMÍNIO

É na Assembleia do Condomínio que as decisões são tomadas sobre a gestão do condomínio. As assembleias, que são Ordinárias e Extraordinárias, tem um rito próprio, sendo um momento solene que requer muitos cuidados para que as deliberações sejam corretas e respeitadas.

Contudo, apesar da importância destas reuniões, é muito frequente a falta de participação dos condôminos. Em muito isto se deve à experiências negativas devido ao despreparo de envolvidos, Síndicos, Conselheiros e Administradoras, que por não dominarem o tema, acabam criando situações de conflitos e desgastes.

A Assembleia tem elementos que devem ser bem compreendidos para que seja produtiva e bem conduzida.

Este tema tem a ver com todos os elementos da comunidade condominial. Todos os condôminos devem participar e o grupo gestor tem de estar bem preparado.

Quer entender os aspectos jurídicos que envolvem a Assembleia Condominial? Então participe do próximo evento promovido pela Administradora de Condomínios CM Premium e Grupo CM Condominium.

Entre em contato e faça sua inscrição, é gratuita e as vagas são limitadas.

adm@cmpremium.com.br (41) 3023-9033

#Quem convida é Bia Mello, colaboradora do Grupo CM Condominium desde janeiro de 2013 e atuante em ASSEMBLEIAS DE CONDOMÍNIO desde 2004 

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Os papéis no Condomínio: Síndico, Conselho e Administradora

Síndico, Conselho e Administradora: quais são seus papéis no condomínio?

É bem comum os condôminos confundirem os papeis de cada um no condomínio. Dessa forma, neste vídeo abordamos os papeis e as funções das pessoas que são responsáveis pela gestão do condomínio: o síndico, o conselho e a administradora.

SÍNDICO

O síndico é quem representa legalmente o condomínio, tendo que fazer cumprir os artigos 1331 a 1358 do Código Civil, a Convenção e o Regimento Interno do Condomínio. Após uma importante alteração do código civil, o síndico tem mais autonomia e responsabilidades, ele responde civil e criminalmente pelas ações tomadas no condomínio durante sua gestão.

O síndico pode ser um condômino, pessoa jurídica ou ainda uma figura que está se tornando cada vez mais comum, o síndico profissional. Mas independente de quem seja, em seus, máximos, 2 anos de gestão, o síndico tem, na prática, dentro de suas obrigações legais já citadas:

– cumprir as decisões das assembleias, fazer a gestão dos programas de manutenção preventiva, da conservação e limpeza das áreas comuns e equipamentos coletivos do condomínio.

– Cuidar dos documentos do condomínio.

– Tomar medidas para a cobrança das taxas condominiais em atraso.

– Chamar o subsíndico e/ou conselho para ajudar na análise das contas.

– Quando houver a figura do subsíndico, este serve para  substituir o síndico em suas ausências ou impedimentos. Cabe a ele, em casos de renúncia, destituição, morte ou qualquer outro impedimento do síndico convocar a assembléia geral para nova eleição.

Conheça mais acessando:

Fui eleito síndico do condomínio, e agora? Por onde começar.

CONSELHO

O Conselho pode ser fiscal, consultivo e até mesmo deliberativo, o que é raro.

O conselho fiscal é o mais comum nos condomínios e geralmente é composto por 3 membros, nada impedindo que sejam 5,7, ou 9, depende do tamanho do condomínio.

Sua função principal é fiscalizar as contas do condomínio e emitir pareceres apontando eventuais irregularidades.

Algumas convenções prevem também conselho consultivo. Esse conselho também é composto por 3 membros e deve acompanhar as medidas tomadas pelo síndico, recomendar mudanças de atitude, e como o próprio nome diz, uma comissão a ser consultada para demais assuntos pertinentes ao condomínio, mas o síndico não é obrigado a fazer o que o conselho consultivo determina.

ADMINISTRADORA

Quando contratada pelo síndico, o qual poderá fazer isso em qualquer momento de sua gestão, ela irá realizar profissionalmente a gestão do condomínio como um todo e assessorá-lo nas rotinas técnicas mensais como rateios, gestão dos recursos humanos, pagamento das contas, confecção do livro de prestação de contas, realização das notificações, cartas e multas, mediação de conflitos entre moradores, convocação e realização das assembleias, além de serviços diferenciados ofertados que agregam valor ao condomínio.

Nós da CM Premium, além dos serviços de rotina mensais, sempre estamos nos atualizando e oferecendo cada vez mais procedimentos digitais que facilitam e agilizam o processo de comunicação, deixando a gestão do síndico transparente e dando credibilidade ao processo.

Por isso, contrate sempre uma administradora de confiança e com experiência no mercado condominial.

Para que o  grupo gestor faça um bom trabalho, a assessoria profissional de qualidade é essencial.

Venha tomar um café conosco e conhecer nossa estrutura e equipe.

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Fundo de Reserva

Você sabe o que é o Fundo de Reserva Condominial e por que é arrecadado?

Pra começar, o valor a ser arrecadado mensalmente em fundo de reserva deve estar previsto na CONVENÇÃO.

Sua finalidade é a criação de reserva de capital, como se fosse uma poupança para que caso haja alguma necessidade emergencial ou algum imprevisto, como quebra da bomba d’ água ou do portão por exemplo, o síndico possa utilizar destes recursos para rapidamente solucionar o problema do condomínio sem que haja a necessidade de convocação de assembleia para chamada de capital ou realização de um rateio extra.

As verbas do fundo de reserva também poderão ser utilizadas para viabilizar obras e melhorias no condomínio, como uma pintura por exemplo.

Nossa orientação é que qualquer utilização do Fundo de Reservas tenha sempre a anuência do conselho e aprovação em assembleia. A sua contabilidade deve ser apresentada de forma separada no balancete mensal do condomínio, desta forma todos os condôminos acompanharão a evolução do saldo.

Ainda tem dúvidas sobre este tema? Procure a CM Premium. Nosso setor de RATEIOS terá imenso prazer em lhe atender!

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O boleto da taxa condominial

Você entende o seu boleto de taxa condominial?

Um dos pontos que mais geram insatisfação e desentendimentos em Condomínio é gerado pelo momento de recebimento da taxa condominial.

Além da percepção de que tudo está muito caro, há o fato de que poucas pessoas dão a devida atenção à Gestão Condominial e às informações contidas nos boletos.

Uma boa gestão preza por disponibilizar informações para que todos entendam sua taxa condominial e a vida financeira do condomínio, possibilitando assim auxiliar em ideias e discussões sobre a saúde financeira e os aspectos legais.

O Síndico é sempre o responsável legal pela gestão do seu Condomínio, contudo há a Administradora, que assessora tecnicamente, bem como os Conselheiros que fiscalizam a gestão como um todo.

É imprescindível para o sucesso do Condomínio que todos os envolvidos (proprietários, inquilinos, moradores), busquem entender a Gestão, a fim de minimizar atritos, descontentamentos, bem como melhorar a maturidade da comunidade, buscando caminhos e alternativas que preservem o condomínio, com saúde financeira, porem com taxa condominial adequada.

A recomendação é sempre que o Condômino participe das Assembleias e reuniões, leia atentamente os comunicados em circulares e editais, bem como analise as contas mensalmente, através das informações contidas no boleto, no site da administradora, bem como verificando o livro de prestação de contas.

É pelo boleto que se inicia o entendimento do seu condomínio. Você entende as informações nele contidas?

Assista ao vídeo abaixo, é rápido e já lhe dará subsídios para compreender melhor o boleto de condomínio:

Aproveite a se inscrever em nosso canal no YouTube, clique aqui, lá sempre postamos vídeos para melhorar o entendimento da Comunidade Condominial!

Abraços do #TimeCMPremium #GrupoCMCondominium

 

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Whatsapp no Condomínio

O WhatsApp revolucionou a forma das pessoas se relacionarem. A comunicação ganhou um outro patamar. O celular, as redes sociais e aplicativos de comunicação criaram uma nova realidade para as pessoas… a realidade virtual! Por um lado comunicação agilizada, por outro dificuldades de comunicação e relacionamento no mundo “real”.

Mas como aproveitar este aplicativo de forma sadia e proveitosa?

O Síndico responde pelo Condomínio nas 24 horas do dia, contudo não tem como estar à disposição todo o tempo, em especial se é um síndico morador, que tem seu trabalho e ocupações no horário comercial. Desta forma, ele tem de ter meios eficazes de comunicação, de forma que os condôminos e prestadores de serviços possam se comunicar rapidamente.

Deixar claro a todos qual seu “Canal Oficial” de informações é o ideal, pois o WhatsApp podemos afirmar que não é. Usar e-mail, aplicativo do condomínio e site da Administradora é o melhor caminho. Assim somente informações oficiais serão compartilhadas.

Sugerimos que se você precisa falar com o Síndico, priorize a formalização por escrito (e-mail, carta, livro de ocorrências), agende um atendimento com ele (pessoalmente ou por telefone).

Quer uma dica?  Deixe o WhatsApp apenas para assuntos emergenciais!

Pela nossa experiência, os grupos de WhatsApp nos condomínios nem sempre atingem seu objetivo. Por várias questões, entre elas obter informações importantes em meio a gifs e vídeos engraçados, causa perda de tempo por muitos e podem atrapalhar o síndico e condôminos na procura do que realmente é relevante ao condomínio.

Outra questão a ser abordada nesse tema é a possibilidade dessa ferramenta se transformar em palco para brigas, distorções de informações e propagações de fofocas, esvaziando as assembleias, que seriam os melhores momentos da gestão de um condomínio. Veja, assembleias sem quórum geram deliberações empobrecidas.

Sr. Síndico, você já ouviu falar em “lista de transmissão no WhatsApp”?

Por ela o síndico poderá gerar mensagens a todos e encaminhá-la de forma individualizada. Se precisar de ajuda com isto, basta nos procurar!

Para encerrar, a dificuldade de comunicação entre moradores está trazendo reflexos negativos ao condomínio. As pessoas, hoje habituadas em interagir no whats, sem entonação de voz e sem o ‘olho-no-olho’, quando têm de encarar uma conversa para defender seus pontos de vista acabam se perdendo, e muitas vezes acabam sendo agressivas.

O ser humano é um ser social, tem de conviver. As ferramentas tecnológicas são sempre bem vindas, desde que não ofusquem o que o ser humano tem de melhor, que é a capacidade de se relacionar. Num outro aspecto, o Whats pode funcionar muito bem para divulgar informações rápidas, como falta de água, de luz, uma manutenção emergencial, problemas de segurança…

Sr. Síndico, invista em comunicação oficial e profissional!

Sr. Condômino, não deixe que a comunicação informal ganhe sua atenção, foque na análise de documentos e informações confiáveis. Assim não há perda de tempo com informações vazias, que podem gerar conflitos.

A tecnologia é ótima, mas na medida do bom uso!!!

Quer saber mais?

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Manutenções preventivas do condomínio

Você sabe a importância das manutenções preventivas em seu condomínio? Você sabe quais são os equipamentos e a periodicidade com que eles devem ser inspecionados?

Bem, quem direciona essas manutenções, é a NBR 5674 de 2012, que apresenta algumas diretrizes sobre quais as principais manutenções que devem ser realizadas no condomínio. Na CM Premium, existe um departamento técnico específico, que acompanhados por um engenheiro civil, juntamente com os síndicos, auxilia no planejamento, orçamentos e acompanhamento da execução dos serviços destas manutenções.

Há estudos que comprovam que tais manutenções preventivas só trazem benefícios, além do aumento da vida útil dos equipamentos e diminuição de custos com correções futuras. Há outros fatores, o estresse, por exemplo: tomar banho gelado ou queimar equipamentos eletrônicos por conta de descargas elétricas, ninguém gostaria!

Então, para evitar estes problemas, além da norma citada, o síndico também deve seguir o Manual da Área comum, que é fornecido pela construtora. Neste documento estão descritos todos os equipamentos e materiais instalados no condomínio, além dos fornecedores e assegurar as garantias oferecidas pela construtora, mas para isso, as manutenções devem estar em dia e documentadas.

Se o seu problema for manutenção corretiva, nós também podemos auxiliar o seu condomínio, entre em contato com o nosso setor.

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EFICIÊNCIA ENERGÉTICA EM CONDOMÍNIO

Você sabe o que é Eficiência Energética?

Segundo a EPE,  Empresa de Pesquisa Energética, do Ministério de Minas e Energias:

Eficiência significa fazer mais (ou, pelo menos, a mesma coisa) com menos, mantendo o conforto e a qualidade. Quando se discute energiaeficiência energética significa gerar a mesma quantidade de energia com menos recursos naturais ou obter o mesmo serviço (“realizar trabalho”) com menos energia.

Cada um de nós pode contribuir para um uso mais eficiente da energia, buscando equipamentos mais eficientes, ou seja, aqueles que usam menos recursos para proporcionar a mesma quantidade de energia útil. (http://epe.gov.br/pt/abcdenergia/eficiencia-energetica)

As ações para busca de eficiência energética devem ser dimensionadas de forma ampla, através de políticas públicas, mas também nas ações pessoais. Entre uma e outra dimensão temos o Condomínio, uma propriedade particular, que é dividida entre seus moradores e proprietários.

O problema começa quando analisamos no Condomínio quem é o responsável pela gestão financeira e estrutural. O Síndico em geral é um gestor, um líder, que não possui conhecimentos técnicos na área energética, e que pode ser induzido a erros na compra e contratação de serviços que prometem economia e sustentabilidade.

Não basta comprar lampadas de led ou instalar placas para produção de energia solar. O assunto é mais complexo e requer muito cuidado.

Quer entender melhor este assunto para aplicar no seu condomínio? 

Participe de nosso próximo evento em 17 de abril de 2019. Síndicos, conselheiros, condôminos e funcionários estão convidados para a Palestra Eficiência Energética.

Acesse em nosso blog a entrevista com nosso palestrante, Marcel B. Penteado –> https://cmpremium.com.br/iv-ciclo-de-palestras-eficiencia-energetica/