Violência doméstica em condomínio

Olá, você que está assistindo esse vídeo, provavelmente já ouviu algum relato de violência doméstica, seja pelas redes sociais, pelo noticiário da televisão.

A violência doméstica tem números alarmantes no Brasil, seja contra criança ou contra mulher. E todos nós, como cidadãos, temos o dever de denunciar estes casos e preservar a vida destes inocentes. Como aqui no nosso canal o foco é condomínio, a responsabilidade é da coletividade dos condôminos, por ser um dever ético e social, inclusive.

Veja, em casos de brigas e discussões constantes, mesmo que não se comprove violência doméstica, o condômino pode realizar uma reclamação junto à administração pela perturbação causada pelo barulho e confusão gerada no ambiente do condomínio. O síndico deve tentar conversar com os moradores para que se diminuam as exaltações, a fim de não se desrespeitar os demais moradores. E ainda, poderá aplicar a correspondente advertência, quando necessário.

Quando comprovada a violência doméstica, os vizinhos e o síndico podem – e devem – denunciar o agressor. Para isso, basta discar 180, central telefônica do Disque-Denúncia. Como também, a vítima pode buscar a devida compensação na esfera cível, justamente pelo dano moral sofrido, cujos processos, cível e criminal, correrão de modo autônomo e independentes.

Aqui vale uma ressalva: os vizinhos e síndicos devem intervir com cautela. Deve-se agir apenas nos casos em que a violência seja evidente ou quando há ampla probabilidade da ocorrência. Em muitos casos, as desavenças extrapolam o ambiente particular e acabam influenciando a segurança e harmonia do condomínio.

O dever dos condôminos e do síndico é prevista em Lei, nos termos do art. 1.336, IV e 1.348, II do Código Civil:, onde “São deveres do condômino: (…)  não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”, “Compete ao síndico: representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns”.

O fato é que, acima de qualquer outra perturbação da ordem e da paz do condomínio, a violência doméstica constitui um crime: desde a promulgação da lei 11.340/06, também conhecida como Lei Maria da Penha, a violência doméstica deixou de ser considerada crime de menor potencial ofensivo e passou a prever pena máxima de três anos de detenção para o agressor.

Ao chamar a polícia, o síndico e ou o condômino está, na verdade, evitando que a briga tenha consequências insanáveis. Não se pode obrigar ninguém a denunciar, mas sempre que existir preocupação com a vida alheia, quer a pessoa represente ou não o condomínio, ela deve acionar a polícia e fazer a denúncia.

Agradecemos a Assessoria jurídica da Dra. Debora Nunes Camaroski – da CM Baiak Advogados Associados – que, nos auxiliou no que compete à legislação, para tratarmos desse tema.

Debora Nunes Camaroski

Advogada

OAB/PR 45.056

 

ASSEMBLEIA DE CONDOMÍNIO

Quem mora em condomínio deve saber que a maioria das decisões do Condomínio devem ser tomadas em Assembleia. Isto porque o momento da Assembleia é solene e, por ter um rito peculiar, garante a transparência e efetividade nas deliberações da comunidade condominial.

É na Assembleia Condominial que tudo acontece e é decidido. Segue alguns pontos do Código Civil que tratam deste assunto:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I – convocar a assembléia dos condôminos;

2O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.

Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

  • 1oSe o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
  • 2oSe a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

Art. 1.351. Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção e do regimento interno; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos condôminos.

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.          (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.

Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

Mas porque as pessoas não gostam de participar deste importante momento? Muito se deve ao fato de não entenderem a importância, as assembleias muitas vezes são mal organizadas e também porque alguns condôminos assumem uma liderança negativa, deixando o momento conturbado. O ideal é que a Assembleia seja clara, objetiva e que as ideias sejam ouvidas com respeito, assim, garante-se deliberações assertivas, sem brigas ou pressões.

Como há muitos detalhes que envolvem o momento da Assembleia e estes precisam ser entendidos, no dia 17/07/19 aconteceu a Palestra ASSEMBLEIA CONDOMINIAL, com o advogado Luciano Souza,  da CM Baiak Advogados Associados, a convite da Administradora CM Premium.

Na palestra, foram abordados todos os aspectos importantes que envolvem uma assembleia, desde a pauta, edital de convocação, até todos os pontos obrigatórios e importantes a considerar para que o ato seja corretamente conduzido, protegendo o Condomínio de qualquer problema.

Assista o vídeo e veja como foi. Fique atento à nossa agenda e participe de nossos encontros. Contribua para o bom debate de ideias na Comunidade Condominial.

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ASSEMBLEIA DE CONDOMÍNIO

É na Assembleia do Condomínio que as decisões são tomadas sobre a gestão do condomínio. As assembleias, que são Ordinárias e Extraordinárias, tem um rito próprio, sendo um momento solene que requer muitos cuidados para que as deliberações sejam corretas e respeitadas.

Contudo, apesar da importância destas reuniões, é muito frequente a falta de participação dos condôminos. Em muito isto se deve à experiências negativas devido ao despreparo de envolvidos, Síndicos, Conselheiros e Administradoras, que por não dominarem o tema, acabam criando situações de conflitos e desgastes.

A Assembleia tem elementos que devem ser bem compreendidos para que seja produtiva e bem conduzida.

Este tema tem a ver com todos os elementos da comunidade condominial. Todos os condôminos devem participar e o grupo gestor tem de estar bem preparado.

Quer entender os aspectos jurídicos que envolvem a Assembleia Condominial? Então participe do próximo evento promovido pela Administradora de Condomínios CM Premium e Grupo CM Condominium.

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#Quem convida é Bia Mello, colaboradora do Grupo CM Condominium desde janeiro de 2013 e atuante em ASSEMBLEIAS DE CONDOMÍNIO desde 2004 

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Câmeras de segurança nos condomínios

Há uma dúvida constante sobre a liberação ou não das imagens das câmeras de segurança nos condomínios àqueles que solicitam.

Como regra geral, pode ser feita a liberação das imagens, porém orienta-se que o condômino interessado faça uma solicitação específica, informando o motivo de sua solicitação.

É imprescindível que o síndico identifique a necessidade do pedido de liberação da imagem pelo condômino que a pede. O ideal seria que se instituísse que no condomínio que o solicitante explicasse pormenorizadamente a necessidade desta imagem, a posição da câmera que deseja ter acesso e principalmente, o horário de localização do fato.

O recebimento destas imagens deveria ser feito também mediante um recibo de entrega com assinatura do solicitante e a ciência de que o mal uso das imagens lhe será imputado cível e criminalmente

O síndico deve sempre ficar atento à pretensa intenção do solicitante. Questões de fidelidade conjugal ou câmeras em áreas sensíveis como entrada de vestiários e piscinas. Todas as solicitações devem ter um fundamento bastante forte para que não se afetem direitos de privacidade.

Deve-se sempre deixar claro quais os períodos em que as imagens ficam armazenadas, e principalmente, que quem libera estas imagens é o síndico, vez que é o representante legal do condomínio.  Porteiros e zeladores, ou outros funcionários do condomínio, não tem esta autonomia.

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DÍVIDAS CONDOMINIAIS E A PENHORA DO IMÓVEL

DÍVIDAS CONDOMINIAIS E A PENHORA DO IMÓVEL

A dúvida  é comum sobre taxas condominiais: a DIVIDA DE CONDOMÍNIO PODE LEVAR O IMÓVEL A LEILÃO?

A recente reforma do Código de Processo Civil  assim ditou em seu artigo 833 §1:

1oA impenhorabilidade não é oponível à execução de dívida relativa ao próprio bem, inclusive àquela contraída para sua aquisição

O Imaginário popular, já ouviu alguma vez sobre a “dignidade humana” e como a moradia está atrelada a este conceito.

Porém, quando entendemos que os demais moradores que pagam os seus débitos em dia, também tem direitos (comunhão de escopo), é que explicamos que o não pagar débitos condominiais é que desrespeita a dignidade humana.

Neste mesmo sentido o memorável Ministro Eros Grau, elucidou assunto quando precisou dirimir celeuma entre a penhora e o bem de família:

RECURSO EXTRAORDINÁRIO. BEM DE FAMÍLIA. PENHORA. DECORRÊNCIA DE DESPESAS CONDOMINIAIS.1. A relação condominial é, tipicamente, relação de comunhão de escopo. O pagamento da contribuição condominial [obrigação propter rem] é essencial à conservação da propriedade, vale dizer, à garantia da subsistência individual e familiar — a dignidade da pessoa humana. 2. Não há razão para, no caso, cogitar-se de impenhorabilidade. 3. Recurso extraordinário a que se nega provimento.(STF-RE 4.390.035 SP Relator: Min. EROS GRAU, Data de Julgamento; 06/02/2007)”

Concluindo temos que as dívidas condominiais, podem acarretar o leilão do imóvel, mesmo que este seja o único bem de família.

***

O Grupo CM Condominium está sempre abordando o assunto cobrança condominial, para que a comunidade esteja consciente e preparada para viver em Condomínio.

Muitas palestras abordaram o tema,  a ultima ocorreu em 2018: https://cmpremium.com.br/aconteceu-palestra-cobranca-condominial/ 

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E-SOCIAL | Prepare o seu Condomínio

Você sabe o que é o e-Social?

É a nova forma de enviar ao Governo, ao Ministério do Trabalho, Receita Federal, Previdência Social e Caixa Econômica Federal (que é a gestora do FGTS), as informações trabalhistas, fiscais e previdenciárias para um ÚNICO BANCO DE DADOS na internet.

O e-Social foi instituído pelo Decreto 8.373/14 e mais detalhes você encontra no portal www.esocial.gov.br.

Mas não se assuste! São mais de quarenta tipos de arquivos diferentes, com informações muito detalhadas sobre as relações trabalhistas.

Todos os sistemas de gestão de pessoas do Brasil estão sendo alterados em função do e-Social, inclusive o dos funcionários de seu condomínio.

O e-Social está previsto para começar em julho deste ano.

Nós da CM Premium estamos nos preparando e queremos lhe orientar porque vários procedimentos precisarão ser alterados. Haverá um detalhamento muito grande no envio das informações.

Fique atento às NOVAS ORIENTAÇÕES sobre os procedimentos que precisarão ser seguidos para evitar AUTUAÇÕES e MULTAS para o Condomínio.

Ficou com dúvida? Procure o RH da CM Premium!

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Conheça nosso grupo: www.grupocmcondominium.com.br 

Luciana de Oliveira #TimeCMPremium- nossa supervisora de Recursos Humanos.

 

OBRAS EM ÁREAS COMUNS DE CONDOMÍNIO

CLASSIFICAÇÃO DAS OBRAS EM ÁREAS COMUNS DE CONDOMÍNIO

A lei prevê três tipos de obras em condomínios: as voluptuárias, as úteis e as necessárias. No entanto, mesmo havendo essa definição legal, a classificação de qualquer obra em condomínio as vezes é motivo de divergências de entendimento do Poder Judiciário e dos profissionais do Direito. Uma vez que as obras podem variar dentro de um determinado contexto, deve ser avaliado cada caso de maneira independente. Uma obra pode ser considerada voluptuária dentro da realidade de um determinado condomínio, mas por outro lado essa mesma obra pode ser considerada útil em outros condomínios dependendo de suas necessidades.

O Código Civil no Art. 1.341, prevê que a realização de obras no condomínio depende:

I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

A jurisprudência atual considera benfeitorias voluptuárias quando, por exemplo, o condomínio realiza uma obra de paisagismo, uma obra de jardinagem, de decoração do hall social ou até mesmo quando adquire obras de arte para compor o patrimônio artístico do condomínio.

II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos;

São úteis quando aumentam e/ou facilitam o uso do bem. Cita-se como exemplo de obras/benfeitorias úteis, a individualização da água, do gás, a cobertura das vagas de garagem, criação de espaço individual para correspondências, entre outros. Ou seja, são obras que inegavelmente agregam valor ao condomínio e melhoram sua utilização.

III –  As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

Dispensa votação. Evitam a deterioração dos bens. A jurisprudência atual, considera esse tipo de benfeitoria as que são indispensáveis para manutenção ou conservação do condomínio, como por exemplo, a impermeabilização ou reforma do telhado, a reconstrução de um muro que tenha sido derrubado em decorrência de fatos extraordinários, como uma forte chuva, entre outros. Ou seja, são aquelas obras consideradas urgentes, que não podem esperar longo prazo para realização sob pena de deterioração da coisa.

De qualquer sorte, sendo o assunto polêmico, qualquer obra que não seja de extrema urgência deve ser levada a deliberação e aprovação em assembleia de condomínio, principalmente para sanar todas as dúvidas, primando pela total transparência, imparcialidade e boa-fé.

Texto do Advogado Luciano Souza, do escritório CM Baiak Advogados Associados (https://cmbaiak.adv.br/). 

Quer saber mais? Entre em contato com o #TimeCMPremium, venha tomar um café conosco e conversar sobre seu Condomínio!

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COMPLIANCE EM CONDOMÍNIO

A última palestra do ano de 2018 do Grupo CM Condominium teve o tema COMPLIANCE.

As palestras apresentadas anualmente pelo grupo visam disseminar conteúdo sério e com credibilidade, tornando assim a convivência das pessoas em Condomínio algo mais fácil e harmonioso.

Em tempos onde a transparência e a ética tem sido amplamente discutidas e ambicionadas, em todas as camadas da nossa sociedade, o Condomínio precisa, como micro-sociedade,  encontrar meios de desenvolver programas de Compliance.

Confira no vídeo com o resumo do evento, fique atento às palestras do Ciclo 2019.

 

 

ANIMAIS EM CONDOMÍNIOS

ANIMAIS EM CONDOMÍNIOS

A Lei condominial ressalta que cada proprietário tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculos ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos. Este direito de propriedade também é garantido pelo Art. 5º, inciso XXII, da Constituição e pelo artigo 1277 do Código Civil.

Diante destes preceitos é inegável que é possível ter animais dentro do condomínio, desde que estes não interfiram nos direitos dos demais condôminos e respeitem as regras de utilização da área comum.

Além de não ser possível a proibição de ter animais também não é possível impor regras como, quantidade, peso e tamanho, em contraponto, os animais não devem trazer riscos à segurança, saúde e higiene dos moradores.

Assim, para que o animal seja mantido no condomínio deve ser preenchido três requisitos básicos:

1) O animal não deve oferecer riscos à saúde e à segurança dos demais moradores. O animal deve estar sempre na guia, com focinheira (quando necessário), com as vacinas em dia e se estiver com alguma doença contagiosa, não deve circular no condomínio, até mesmo para que não contamine outros animais;

2) O animal não deve trazer problemas quanto à higiene do condomínio, não fazer as necessidades nas áreas comuns, mesmo no apartamento cuidar para que um possível mau cheiro não ultrapasse a porta da rua e invada o hall social ou os outros apartamentos. O morador deve manter, a porta de sua unidade sempre fechada para evitar fuga do animal ou a saída de “bolos de pelo” para a área comum;

3) O animal não deve perturbar o sossego dos demais moradores (ex.: cães “latidores” – Gatos no Cio). Nesse quesito, vale salientar que a lei do silêncio deve ser respeitada. Não se pode perturbar o sossego dos demais moradores, principalmente, entre 22 horas e 7 horas. Em caso de cães que latem muito e de forma constante os donos devem utilizar o bom senso e tomar as medidas necessárias para cessar o latido.

Todas estas medidas devem ser tomadas pelos moradores que possuem animais, não só para ter um convívio harmonioso no condomínio e respeitar o direito de uso da área comum dos demais condôminos, mas também por se tratar de regras de boa educação, visando o bem-estar dos animais e dos moradores.

Texto do Advogado Luciano Souza – especialista em Direito Condominial, atua no Escritório CMBaiak 

lucianosouza@cmbaiak.adv.br