Andar nu com as cortinas abertas é infração à lei?

Andar nu com as cortinas abertas: o assunto desse vídeo traz à tona um problema de alguns condomínios, principalmente os verticais, e que por vezes pouco discutido, por não se saber a forma da abordagem e suas reais consequências. Para tanto, foi solicitado ajuda ao Departamento Jurídico do Grupo CMcondomínium para nos assessorar nessa questão, e, então com o apoio da Dra. Debora Nunes Camaroski, será possível tratarmos desse tema aqui no nosso canal.

O aumento da população deixou as cidades com muito mais prédios, tomadas por empreendimentos verticais. Desta forma, preservar a intimidade tornou-se um desafio moderno. Assim, acaba tornando-se inevitável, que um condômino se depare com um momento de privacidade do vizinho.

As paredes da residência delimitam o seu espaço, mas a abertura da cortina define se o condômino está disposto a compartilhar com estranhos sua intimidade – noites solitárias de insônia, jantares românticos, trocas de roupa e até cenas mais íntimas entre casais.

Ao menos que, intencionalmente, o que caracteriza dolo, o morador exponha seu corpo nu à comunidade, será configurada à infração da Lei. Caso contrário, circular nu na própria residência, não configura infração à lei.

Mas vejam, se o comportamento do condômino, de andar nu com as cortinas abertas estiver provocando algum problema, ele deve se readequar. Ninguém pode dispor de sua propriedade, mesmo que seja sua residência, de forma prejudicial à vizinhança. Este tipo de prática atenta à moral e aos bons costumes.

A administração do condomínio pode se assegurar do Código Civil brasileiro, em seu artigo 1.336, inciso IV, para exigir do morador a obrigação de preservar os bons costumes. De acordo com o referido artigo é dever do condômino ‘dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes’.

O mesmo artigo também prevê penalidade para o infrator das regras. Segundo a legislação, ‘o condômino pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa’.

Mas, tratando-se de condomínio, diálogo sempre foi o remédio mais eficiente. O síndico deve tomar a frente da situação, conversar com as partes envolvidas, verificar se é algo eventual, se é algo que é “realizado sem intenção” e buscar mediar a situação pensando no melhor para todos. Porém, o síndico só deve se dirigir ao infrator após reclamações por escrito dos demais moradores. Se o diálogo não resolver, que se aplique a lei e as penalidades nela previstas – inicialmente com advertência, após as multas e, caso não seja solucionado, aconselha-se que a medida judicial cabível deve ser tomada.

Debora Nunes Camaroski, advogada, OAB/PR 45.056

A importância do seguro condominial.



Olá,
Hoje vamos tratar sobre o tema seguro condominial.

E para instigar você, vou fazer alguns questionamentos:

  • Qual a legislação que rege o seguro obrigatório no condomínio?
  • Quais os riscos de eu não adequar valor da apólice/prêmio com a real necessidade do condomínio?
  • Qual a responsabilidade do síndico caso ele não realize o seguro da forma correta, e esquecer ou não quiser incluir algumas coberturas?
  • O que devo exigir no corretor e da corretora na hora de fechar o seguro?

Você já pode perceber que esse assunto é sério e bem importante. Falar sobre seguro condominial é um tema complicado quando não se tem o seguro de forma adequada, mas pode ser um tema leve e agradável se você está num condomínio que tem um síndico preocupado e atento a legislação. 

Bem, a legislação que rege o seguro condominial é o Código Civil de 2002, onde no Art. 1.346, está exatamente assim:  “É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial”. Isto posto fica clara a obrigatoriedade e tamanha importância.

O que percebemos é que quando apresentamos aos síndicos ou os orçamentos, ocorre que, às vezes,  o interesse e a ideia de “economizar” na compra do seguro é tentadora. Claro que, para muitos condomínios, desprender valores altos pode “assustar” o caixa do condomínio e por isso um planejamento orçamentário é sempre a melhor saída.

Deixar o seguro de lado, ou ainda não adequar as necessidades reais do condomínio também pode gerar problemas quando o sinistro ocorre, e aí os prejuízos podem ser maiores ainda. Então, não basta fazer por fazer, não é uma ideia inteligente. 

Caso o síndico, por decisão própria, não contrate o seguro, ou ainda o faça de forma incompleta, segundo o código civil,  ele responde com patrimônio pessoal no caso de acontecer algum acidente.

O Corretor de seguros é a pessoa indicada para avaliar os riscos, e aqui não falo apenas de incêndio, no qual a lei trata diretamente, mas também das garantias para os demais riscos que ameaçam a sua existência e funcionamento de equipamentos, por exemplo. Exija do corretor e da corretora uma avaliação completa e que atenda exatamente as necessidades.

Quando um morador contrata um seguro da sua unidade, estão assegurando seu conteúdo, não o prédio. 

Temos muitos casos para contar a vocês, a maioria bem sucedidos, mas também alguns bem desastrosos.

Na Administradora CMPremium, temos funcionários que poderão lhe ajudar desde o planejamento orçamentário para a contratação do seguro, até o fechamento de sua apólice. Conte com a gente!

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Violência doméstica em condomínio

Olá, você que está assistindo esse vídeo, provavelmente já ouviu algum relato de violência doméstica, seja pelas redes sociais, pelo noticiário da televisão.

A violência doméstica tem números alarmantes no Brasil, seja contra criança ou contra mulher. E todos nós, como cidadãos, temos o dever de denunciar estes casos e preservar a vida destes inocentes. Como aqui no nosso canal o foco é condomínio, a responsabilidade é da coletividade dos condôminos, por ser um dever ético e social, inclusive.

Veja, em casos de brigas e discussões constantes, mesmo que não se comprove violência doméstica, o condômino pode realizar uma reclamação junto à administração pela perturbação causada pelo barulho e confusão gerada no ambiente do condomínio. O síndico deve tentar conversar com os moradores para que se diminuam as exaltações, a fim de não se desrespeitar os demais moradores. E ainda, poderá aplicar a correspondente advertência, quando necessário.

Quando comprovada a violência doméstica, os vizinhos e o síndico podem – e devem – denunciar o agressor. Para isso, basta discar 180, central telefônica do Disque-Denúncia. Como também, a vítima pode buscar a devida compensação na esfera cível, justamente pelo dano moral sofrido, cujos processos, cível e criminal, correrão de modo autônomo e independentes.

Aqui vale uma ressalva: os vizinhos e síndicos devem intervir com cautela. Deve-se agir apenas nos casos em que a violência seja evidente ou quando há ampla probabilidade da ocorrência. Em muitos casos, as desavenças extrapolam o ambiente particular e acabam influenciando a segurança e harmonia do condomínio.

O dever dos condôminos e do síndico é prevista em Lei, nos termos do art. 1.336, IV e 1.348, II do Código Civil:, onde “São deveres do condômino: (…)  não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”, “Compete ao síndico: representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns”.

O fato é que, acima de qualquer outra perturbação da ordem e da paz do condomínio, a violência doméstica constitui um crime: desde a promulgação da lei 11.340/06, também conhecida como Lei Maria da Penha, a violência doméstica deixou de ser considerada crime de menor potencial ofensivo e passou a prever pena máxima de três anos de detenção para o agressor.

Ao chamar a polícia, o síndico e ou o condômino está, na verdade, evitando que a briga tenha consequências insanáveis. Não se pode obrigar ninguém a denunciar, mas sempre que existir preocupação com a vida alheia, quer a pessoa represente ou não o condomínio, ela deve acionar a polícia e fazer a denúncia.

Agradecemos a Assessoria jurídica da Dra. Debora Nunes Camaroski – da CM Baiak Advogados Associados – que, nos auxiliou no que compete à legislação, para tratarmos desse tema.

Debora Nunes Camaroski

Advogada

OAB/PR 45.056

 

ASSEMBLEIA DE CONDOMÍNIO

Quem mora em condomínio deve saber que a maioria das decisões do Condomínio devem ser tomadas em Assembleia. Isto porque o momento da Assembleia é solene e, por ter um rito peculiar, garante a transparência e efetividade nas deliberações da comunidade condominial.

É na Assembleia Condominial que tudo acontece e é decidido. Segue alguns pontos do Código Civil que tratam deste assunto:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I – convocar a assembléia dos condôminos;

2O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.

Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

  • 1oSe o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
  • 2oSe a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

Art. 1.351. Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção e do regimento interno; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos condôminos.

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.          (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.

Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

Mas porque as pessoas não gostam de participar deste importante momento? Muito se deve ao fato de não entenderem a importância, as assembleias muitas vezes são mal organizadas e também porque alguns condôminos assumem uma liderança negativa, deixando o momento conturbado. O ideal é que a Assembleia seja clara, objetiva e que as ideias sejam ouvidas com respeito, assim, garante-se deliberações assertivas, sem brigas ou pressões.

Como há muitos detalhes que envolvem o momento da Assembleia e estes precisam ser entendidos, no dia 17/07/19 aconteceu a Palestra ASSEMBLEIA CONDOMINIAL, com o advogado Luciano Souza,  da CM Baiak Advogados Associados, a convite da Administradora CM Premium.

Na palestra, foram abordados todos os aspectos importantes que envolvem uma assembleia, desde a pauta, edital de convocação, até todos os pontos obrigatórios e importantes a considerar para que o ato seja corretamente conduzido, protegendo o Condomínio de qualquer problema.

Assista o vídeo e veja como foi. Fique atento à nossa agenda e participe de nossos encontros. Contribua para o bom debate de ideias na Comunidade Condominial.

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#TimeCMPremium #GrupoCMCondominium 

ASSEMBLEIA DE CONDOMÍNIO

É na Assembleia do Condomínio que as decisões são tomadas sobre a gestão do condomínio. As assembleias, que são Ordinárias e Extraordinárias, tem um rito próprio, sendo um momento solene que requer muitos cuidados para que as deliberações sejam corretas e respeitadas.

Contudo, apesar da importância destas reuniões, é muito frequente a falta de participação dos condôminos. Em muito isto se deve à experiências negativas devido ao despreparo de envolvidos, Síndicos, Conselheiros e Administradoras, que por não dominarem o tema, acabam criando situações de conflitos e desgastes.

A Assembleia tem elementos que devem ser bem compreendidos para que seja produtiva e bem conduzida.

Este tema tem a ver com todos os elementos da comunidade condominial. Todos os condôminos devem participar e o grupo gestor tem de estar bem preparado.

Quer entender os aspectos jurídicos que envolvem a Assembleia Condominial? Então participe do próximo evento promovido pela Administradora de Condomínios CM Premium e Grupo CM Condominium.

Entre em contato e faça sua inscrição, é gratuita e as vagas são limitadas.

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#Quem convida é Bia Mello, colaboradora do Grupo CM Condominium desde janeiro de 2013 e atuante em ASSEMBLEIAS DE CONDOMÍNIO desde 2004 

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Câmeras de segurança nos condomínios

Há uma dúvida constante sobre a liberação ou não das imagens das câmeras de segurança nos condomínios àqueles que solicitam.

Como regra geral, pode ser feita a liberação das imagens, porém orienta-se que o condômino interessado faça uma solicitação específica, informando o motivo de sua solicitação.

É imprescindível que o síndico identifique a necessidade do pedido de liberação da imagem pelo condômino que a pede. O ideal seria que se instituísse que no condomínio que o solicitante explicasse pormenorizadamente a necessidade desta imagem, a posição da câmera que deseja ter acesso e principalmente, o horário de localização do fato.

O recebimento destas imagens deveria ser feito também mediante um recibo de entrega com assinatura do solicitante e a ciência de que o mal uso das imagens lhe será imputado cível e criminalmente

O síndico deve sempre ficar atento à pretensa intenção do solicitante. Questões de fidelidade conjugal ou câmeras em áreas sensíveis como entrada de vestiários e piscinas. Todas as solicitações devem ter um fundamento bastante forte para que não se afetem direitos de privacidade.

Deve-se sempre deixar claro quais os períodos em que as imagens ficam armazenadas, e principalmente, que quem libera estas imagens é o síndico, vez que é o representante legal do condomínio.  Porteiros e zeladores, ou outros funcionários do condomínio, não tem esta autonomia.

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DÍVIDAS CONDOMINIAIS E A PENHORA DO IMÓVEL

DÍVIDAS CONDOMINIAIS E A PENHORA DO IMÓVEL

A dúvida  é comum sobre taxas condominiais: a DIVIDA DE CONDOMÍNIO PODE LEVAR O IMÓVEL A LEILÃO?

A recente reforma do Código de Processo Civil  assim ditou em seu artigo 833 §1:

1oA impenhorabilidade não é oponível à execução de dívida relativa ao próprio bem, inclusive àquela contraída para sua aquisição

O Imaginário popular, já ouviu alguma vez sobre a “dignidade humana” e como a moradia está atrelada a este conceito.

Porém, quando entendemos que os demais moradores que pagam os seus débitos em dia, também tem direitos (comunhão de escopo), é que explicamos que o não pagar débitos condominiais é que desrespeita a dignidade humana.

Neste mesmo sentido o memorável Ministro Eros Grau, elucidou assunto quando precisou dirimir celeuma entre a penhora e o bem de família:

RECURSO EXTRAORDINÁRIO. BEM DE FAMÍLIA. PENHORA. DECORRÊNCIA DE DESPESAS CONDOMINIAIS.1. A relação condominial é, tipicamente, relação de comunhão de escopo. O pagamento da contribuição condominial [obrigação propter rem] é essencial à conservação da propriedade, vale dizer, à garantia da subsistência individual e familiar — a dignidade da pessoa humana. 2. Não há razão para, no caso, cogitar-se de impenhorabilidade. 3. Recurso extraordinário a que se nega provimento.(STF-RE 4.390.035 SP Relator: Min. EROS GRAU, Data de Julgamento; 06/02/2007)”

Concluindo temos que as dívidas condominiais, podem acarretar o leilão do imóvel, mesmo que este seja o único bem de família.

***

O Grupo CM Condominium está sempre abordando o assunto cobrança condominial, para que a comunidade esteja consciente e preparada para viver em Condomínio.

Muitas palestras abordaram o tema,  a ultima ocorreu em 2018: https://cmpremium.com.br/aconteceu-palestra-cobranca-condominial/ 

Quer saber mais? acesse www.grupocmcondominium.com.br

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E-SOCIAL | Prepare o seu Condomínio

Você sabe o que é o e-Social?

É a nova forma de enviar ao Governo, ao Ministério do Trabalho, Receita Federal, Previdência Social e Caixa Econômica Federal (que é a gestora do FGTS), as informações trabalhistas, fiscais e previdenciárias para um ÚNICO BANCO DE DADOS na internet.

O e-Social foi instituído pelo Decreto 8.373/14 e mais detalhes você encontra no portal www.esocial.gov.br.

Mas não se assuste! São mais de quarenta tipos de arquivos diferentes, com informações muito detalhadas sobre as relações trabalhistas.

Todos os sistemas de gestão de pessoas do Brasil estão sendo alterados em função do e-Social, inclusive o dos funcionários de seu condomínio.

O e-Social está previsto para começar em julho deste ano.

Nós da CM Premium estamos nos preparando e queremos lhe orientar porque vários procedimentos precisarão ser alterados. Haverá um detalhamento muito grande no envio das informações.

Fique atento às NOVAS ORIENTAÇÕES sobre os procedimentos que precisarão ser seguidos para evitar AUTUAÇÕES e MULTAS para o Condomínio.

Ficou com dúvida? Procure o RH da CM Premium!

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Conheça nosso grupo: www.grupocmcondominium.com.br 

Luciana de Oliveira #TimeCMPremium- nossa supervisora de Recursos Humanos.

 

OBRAS EM ÁREAS COMUNS DE CONDOMÍNIO

CLASSIFICAÇÃO DAS OBRAS EM ÁREAS COMUNS DE CONDOMÍNIO

A lei prevê três tipos de obras em condomínios: as voluptuárias, as úteis e as necessárias. No entanto, mesmo havendo essa definição legal, a classificação de qualquer obra em condomínio as vezes é motivo de divergências de entendimento do Poder Judiciário e dos profissionais do Direito. Uma vez que as obras podem variar dentro de um determinado contexto, deve ser avaliado cada caso de maneira independente. Uma obra pode ser considerada voluptuária dentro da realidade de um determinado condomínio, mas por outro lado essa mesma obra pode ser considerada útil em outros condomínios dependendo de suas necessidades.

O Código Civil no Art. 1.341, prevê que a realização de obras no condomínio depende:

I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

A jurisprudência atual considera benfeitorias voluptuárias quando, por exemplo, o condomínio realiza uma obra de paisagismo, uma obra de jardinagem, de decoração do hall social ou até mesmo quando adquire obras de arte para compor o patrimônio artístico do condomínio.

II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos;

São úteis quando aumentam e/ou facilitam o uso do bem. Cita-se como exemplo de obras/benfeitorias úteis, a individualização da água, do gás, a cobertura das vagas de garagem, criação de espaço individual para correspondências, entre outros. Ou seja, são obras que inegavelmente agregam valor ao condomínio e melhoram sua utilização.

III –  As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

Dispensa votação. Evitam a deterioração dos bens. A jurisprudência atual, considera esse tipo de benfeitoria as que são indispensáveis para manutenção ou conservação do condomínio, como por exemplo, a impermeabilização ou reforma do telhado, a reconstrução de um muro que tenha sido derrubado em decorrência de fatos extraordinários, como uma forte chuva, entre outros. Ou seja, são aquelas obras consideradas urgentes, que não podem esperar longo prazo para realização sob pena de deterioração da coisa.

De qualquer sorte, sendo o assunto polêmico, qualquer obra que não seja de extrema urgência deve ser levada a deliberação e aprovação em assembleia de condomínio, principalmente para sanar todas as dúvidas, primando pela total transparência, imparcialidade e boa-fé.

Texto do Advogado Luciano Souza, do escritório CM Baiak Advogados Associados (https://cmbaiak.adv.br/). 

Quer saber mais? Entre em contato com o #TimeCMPremium, venha tomar um café conosco e conversar sobre seu Condomínio!

Contato

COMPLIANCE EM CONDOMÍNIO

A última palestra do ano de 2018 do Grupo CM Condominium teve o tema COMPLIANCE.

As palestras apresentadas anualmente pelo grupo visam disseminar conteúdo sério e com credibilidade, tornando assim a convivência das pessoas em Condomínio algo mais fácil e harmonioso.

Em tempos onde a transparência e a ética tem sido amplamente discutidas e ambicionadas, em todas as camadas da nossa sociedade, o Condomínio precisa, como micro-sociedade,  encontrar meios de desenvolver programas de Compliance.

Confira no vídeo com o resumo do evento, fique atento às palestras do Ciclo 2019.