OBRAS EM ÁREAS COMUNS DE CONDOMÍNIO

CLASSIFICAÇÃO DAS OBRAS EM ÁREAS COMUNS DE CONDOMÍNIO

A lei prevê três tipos de obras em condomínios: as voluptuárias, as úteis e as necessárias. No entanto, mesmo havendo essa definição legal, a classificação de qualquer obra em condomínio as vezes é motivo de divergências de entendimento do Poder Judiciário e dos profissionais do Direito. Uma vez que as obras podem variar dentro de um determinado contexto, deve ser avaliado cada caso de maneira independente. Uma obra pode ser considerada voluptuária dentro da realidade de um determinado condomínio, mas por outro lado essa mesma obra pode ser considerada útil em outros condomínios dependendo de suas necessidades.

O Código Civil no Art. 1.341, prevê que a realização de obras no condomínio depende:

I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

A jurisprudência atual considera benfeitorias voluptuárias quando, por exemplo, o condomínio realiza uma obra de paisagismo, uma obra de jardinagem, de decoração do hall social ou até mesmo quando adquire obras de arte para compor o patrimônio artístico do condomínio.

II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos;

São úteis quando aumentam e/ou facilitam o uso do bem. Cita-se como exemplo de obras/benfeitorias úteis, a individualização da água, do gás, a cobertura das vagas de garagem, criação de espaço individual para correspondências, entre outros. Ou seja, são obras que inegavelmente agregam valor ao condomínio e melhoram sua utilização.

III -  As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

Dispensa votação. Evitam a deterioração dos bens. A jurisprudência atual, considera esse tipo de benfeitoria as que são indispensáveis para manutenção ou conservação do condomínio, como por exemplo, a impermeabilização ou reforma do telhado, a reconstrução de um muro que tenha sido derrubado em decorrência de fatos extraordinários, como uma forte chuva, entre outros. Ou seja, são aquelas obras consideradas urgentes, que não podem esperar longo prazo para realização sob pena de deterioração da coisa.

De qualquer sorte, sendo o assunto polêmico, qualquer obra que não seja de extrema urgência deve ser levada a deliberação e aprovação em assembleia de condomínio, principalmente para sanar todas as dúvidas, primando pela total transparência, imparcialidade e boa-fé.

Texto do Advogado Luciano Souza, do escritório CM Baiak Advogados Associados (https://cmbaiak.adv.br/). 

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