A locação residencial é regulada pela Lei 8.245/1991, que prevê duas modalidades, a locação comum por mais de 90 dias, feitas por contratos longos e a locação por temporada, essa de até 90 dias. Importante ressaltar que a locação pelo AIRBNB não se enquadra em nenhuma delas. Segundo o artigo 1° da lei, outros acordos devem ser regulados pelo Código Civil ou leis específicas. Neste caso o AIRBNB deve ser regulado pela Lei 11.771/2008, lei de hospedagem para turismo.
Essas locações por diárias são exclusivas de meios de hospedagem e representam uma concorrência aos hotéis, flats e outros. Hospedagem é modalidade exclusiva de estabelecimentos devidamente regulamentados para esse fim. E essa prática desvia a finalidade do condomínio, que é precisamente residencial e denota uma prática comercial de atividade hoteleira.
A prática do AIRBNB também pode vir a ameaçar o sossego, segurança e os bons costumes, pois a lei (art. 1336, inciso IV, do Código Civil) determina como dever do condômino dar ás suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as usar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos moradores, ou aos bons costumes. O condomínio residencial não comporta essa modalidade hoteleira.
Esse verdadeiro serviço hoteleiro, acaba por gerar grande rotatividade de pessoas estranhas ao ambiente residencial familiar condominial. Importante salientar que em grande parte das vezes a locação é feita por turistas estrangeiros sem fluência na língua nacional e que desconhecem as regras do condomínio e não seguem nem mesmo o regimento interno e convenção, não estando cientes de seus direitos e deveres naquele local, o que traz grandes transtornos a vida condominial.
Pela Lei de Locações, não é permitida a hospedagem por diária, por cômodos, com caráter evidentemente comercial. Se o condomínio tem a finalidade de uso residencial, a lei determina que os condôminos não possam dar destinação diversa à sua unidade.
Na justiça brasileira já existe decisões contrárias ao AIRBNB, formando jurisprudência para novas demandas. A principal fundamentação usada é justamente o desvio de finalidade do edifício, a segurança e o sossego dos demais moradores. O entendimento dos juízes é que a locação por diária é exclusivo de meios de hospedagem.
A única forma de regular o AIRBNB em condomínios, seria mudar a destinação do uso do prédio, o que exige a unanimidade dos condôminos, nesse caso o condomínio deixaria de ser residencial, de acordo com o artigo 1351 do Código Civil Brasileiro.
De qualquer sorte, sendo o assunto polêmico, sempre deve ser levado a assembleia de condomínio, principalmente para sanar todas as dúvidas, primando pela total transparência, imparcialidade e boa-fé.
Parecer do advogado Luciano de Souza, OAB 79.171, da CM Baiak Advogados Associados, Especializada em Direito Condominial, formado pelo Centro Universitário – UNIBRASIL – 2007 e Pós –Graduado pela Universidade POSITIVO – 2016 – Direito Contemporâneo com ênfase em Direito Público.
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