Ao elaborar a convenção de um condomínio — especialmente em novos empreendimentos — um dos pontos mais importantes é a definição clara das regras que vão orientar a tomada de decisões coletivas. Entre esses aspectos, os quóruns de assembleias merecem atenção especial, pois determinam quantos votos são necessários para aprovar cada tipo de deliberação.
De acordo com o Artigo 1.334 do Código Civil, a convenção condominial deve estabelecer regras sobre administração, pagamento das cotas, sanções e o funcionamento das assembleias. Por isso, compreender os quóruns exigidos pela legislação é fundamental para garantir segurança jurídica e evitar conflitos futuros.
O Código Civil de 2002, incluindo suas atualizações, é atualmente o principal regulador da rotina dos condomínios já instituídos e habitados. Já a Lei nº 4.591/64 (Lei de Condomínios e Incorporações) continua válida nos pontos que não foram alterados pelo Código Civil, especialmente nas questões relacionadas à fase de incorporação e propriedade.
Nos últimos anos, inclusive, houve mudanças importantes na legislação, como a atualização promovida pela Lei nº 14.405/2022, que alterou regras relevantes sobre mudança de destinação de edificações.
Determinadas decisões impactam diretamente o direito de propriedade ou a estrutura do empreendimento e, por isso, exigem quóruns mais qualificados.
Alterar a finalidade do empreendimento, como transformar um prédio residencial em comercial, exige a aprovação de 2/3 de todos os condôminos, conforme o Art. 1.351 do Código Civil. Antes da atualização legislativa, essa decisão dependia de unanimidade.
Também requer aprovação de 2/3 do total de condôminos, pois envolve mudanças estruturais nas regras que regem o condomínio.
Quando há criação de novas unidades imobiliárias, a legislação exige unanimidade dos condôminos, já que há impacto direto sobre direitos de propriedade.
Obras que ampliam estruturas já existentes precisam da aprovação de 2/3 dos condôminos.
Caso o condomínio seja destruído por sinistro, a decisão de não reconstruí-lo exige aprovação por maioria absoluta dos condôminos (50% + 1 do total).
As obras são classificadas conforme sua finalidade, e cada tipo exige um quórum diferente.
Exigem aprovação de 2/3 de todos os condôminos, pois não são essenciais nem aumentam a funcionalidade do condomínio.
Precisam de maioria absoluta do total de condôminos. São exemplos a individualização de água, instalação de grades ou cobertura de garagem.
Podem ser aprovadas pela maioria simples dos presentes em assembleia. Em casos urgentes, o síndico pode realizar a obra e posteriormente submeter a decisão à assembleia para ratificação.
Na rotina administrativa, as decisões costumam exigir quóruns mais simples.
Ocorre por maioria simples dos presentes em assembleia. Isso significa que vence o candidato com maior número de votos, mesmo que não atinja 50% dos votos totais.
Requer maioria absoluta dos presentes, sendo necessária convocação específica para essa finalidade.
Incluem aprovação de contas, previsão orçamentária, eleição de conselhos, aprovação de obras necessárias e alteração do regimento interno. Nesses casos, normalmente aplica-se a maioria simples dos presentes, salvo previsão diferente na convenção ou exigência legal específica.
Quando não há número suficiente de votos para deliberar sobre determinado tema, o condomínio pode recorrer às assembleias permanentes, desde que previstas na convenção e realizadas conforme a legislação vigente. Esse modelo permite continuidade nas deliberações e pode contribuir para maior eficiência na gestão.
Uma convenção bem estruturada é fundamental para o funcionamento saudável do condomínio, prevenindo conflitos e garantindo segurança jurídica para síndicos, condôminos e administradores.
A CMPremium conta com apoio técnico especializado para revisão da convenção condominial, com foco em gestão eficiente e alinhamento às legislações atualizadas. Esse trabalho pode ser iniciado ainda na fase de incorporação do empreendimento, contribuindo para uma base administrativa sólida desde o início.
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Seu condomínio em boas mãos!
Responsável técnico: Dr. Luciano de Souza, Advogado da CMBaiak Advogados OAB/PR 79.171
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