Meu condomínio está muito caro: o que fazer?

Viver em CONDOMÍNIO tem suas vantagens e desvantagens. Por um lado, você tem uma sensação de maior segurança e acesso a serviços que muitas vezes não teria em uma casa, mas, por outro lado, dividir espaços e despesas com pessoas diferentes pode ser uma situação complexa.

Vamos lá, focando na parte financeira, você tem a sensação que seu boleto de condomínio deveria ser mais barato, contudo sobe de forma a criar dificuldades para pagamento...

A questão é, dizer "meu condomínio está muito caro!!!" é muito vago. Para efetivamente conseguir reverter uma taxa condominial que esteja alta sem necessidades, exige-se muito mais esforço e preparo.

A maior parte dos condôminos fica reclamando entre os corredores, mas pouco entende do que efetivamente ocorrem atrás de cada boleto. A matemática é simples, mas requer um pouco de atenção.

Entendendo o rateio de despesas do condomínio

O boleto de condomínio é o resultado final de um formato de rateio de despesas. As despesas que efetivamente foram feitas no decorrer do mês podem ser divididas simplesmente à cada unidade, conforme modelo da Convenção Condominial, ou seja, por unidade ou, o que é mais comum, por fração ideal. Esse formato de RATEIO DE DESPESAS leva a uma taxa condominial flutuante, visto que a cada mês o tipo de gastos vai alterando conforme as manutenções e compromissos do condomínio. Exemplos: seguro, que, em geral, é parcelado, manutenções e benfeitorias aprovadas e/ou necessárias, como limpeza de caixa d'água. Algumas despesas oscilam por outros motivos, como a conta de luz, conforme "bandeira" que esteja em vigor, ou conforme consumo típico para cada estação do ano.

Previsão orçamentária: uma alternativa para estabilidade na taxa condominial

Uma outra modalidade, muito difundida em empreendimentos de grande e médio porte, bem como no início da vida do Condomínio, é o formato de cobrança por PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA. Neste formato, é feito um estudo de previsão de gastos em um determinado período, lançando-se em planilha e diluindo-se entre os meses. Assim, a taxa condominial fica fixa, devendo apenas somar despesas de consumo que oscilam, como água e gás, bem como as despesas ordinárias que posteriormente se aprove.

O modelo de previsão orçamentária gera previsibilidade, contudo não garante o menor valor de condomínio. Diluem-se despesas, o que gera economia mensal, contudo a previsão não pode ser muito "justa", sob pena de se faltarem recursos caso alguma conta extrapole o previsto.

Desafios e estratégias na gestão da taxa condominial

Não existe mágica, o Síndico e a Administradora fazem os estudos e levam para aprovação da Assembleia, contudo, se a Assembleia não tiver quorum adequado e boa participação, o debate fica prejudicado, levando a muitas dúvidas e mal-entendidos.

A participação dos condôminos e o compromisso com o entendimento das questões propostas é essencial. Muitas vezes o "time da reclamação" é maior que o "time" daqueles moradores que se debruçam sob o tema para entender e apontar itens de possível economia. Se o condomínio aprova uma taxa excessivamente baixa, corre o risco, conforme seu saldo, de não ter os recursos necessários para o pagamento das contas mensais.

Alguns itens que compõe sua taxa condominial são mais fáceis de prever. Aumento de funcionários, reajustes de contratos de manutenção, etc. Já outros são mais complexos, como o custo da energia elétrica e água, que além dos aumentos imprevisíveis, têm também as oscilações de consumo.

Somados a estas dificuldades de planejamento temos o índice de inadimplência. Se o condomínio possui empresa de cobrança e antecipação, todos pagam uma taxa e não tem as preocupações decorrentes da impontualidade de alguns. Agora, se o condomínio faz diretamente a cobrança, por mais correta que seja feita, não há como se prever quando e como serão os pagamentos, visto que a inadimplência é uma situação muito particular de cada unidade. Assim, o grupo gestor precisa estar considerando uma margem de erro para o índice previsto de inadimplentes.

Quer ajudar o seu condomínio a repensar a taxa mensal? Qual o caminho?

• Participe de todas as assembleias, independentemente da pauta.
• Caso seu Síndico passe mais de 3 meses sem fazer uma assembleia, cobre ao menos uma reunião para debater a situação financeira.
• Acompanhe todos os documentos emitidos pela gestão, em especial balancetes e livros de prestação de contas, pois nestes documentos pode-se entender quais os saldos e médias de receitas e despesas.
• Auxilie o Síndico e Administradora, sempre que possível, na obtenção de orçamentos para as manutenções e benfeitorias.
• Colabore com a economia nos itens que lhe cabe: consumo de água e luz; economizar energia elétrica é possível checando os sensores de presença e o funcionamento da luz do condomínio. Muitas vezes o condômino não informa ao Zelador ou Síndico o mau funcionamento de equipamentos, achando que todos estão atentos, porem isso gera uma demora na tomada de providências.
• Colabore com sua postura na Assembleia. Quando o assunto é o "bolso" muitos vizinhos perdem a compostura. Sem uma assembleia madura, o risco de decisões equivocadas é grande. Seja um condômino consciente e dê o exemplo.

Por mais que a taxa seja alta, para saber se ela está correta ou cara, só estudando os documentos e tirando suas dúvidas.

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Texto de Beatriz Mello, desde 2004 trabalhando em gestão condominial, faz parte do #TimeCMPremium desde jan/2013.